Против квартирного рейдерства

Ввести в статью 246 ГК РФ часть 3:

Участник долевой собственности, выдел доли в натуре в которой невозможен, реализует свои права по распоряжению долей с соблюдением при ее отчуждении правил, предусмотренных статьями 133, 252 настоящего Кодекса, путём выплаты ему остальными собственниками компенсации.

Дополнить статью 250 ГК РФ пунктом 6.

Правила настоящей статьи не применяются при отчуждении невыделенной доли в натуре.

ИСТОРИЯ КВАРТИРНОГО РЕЙДЕРСТВА

Квартирное рейдерство, использующее схему захвата городской квартиры через покупку доли в праве на квартиру, появилось в России в начале двухтысячных. И, в большей степени, оно распространено в двух столицах, в Москве и Сант-Петербурге, где цены на недвижимость стабильно высокие.

К концу 90-х годов, после вступления в 91 году в силу закона о приватизации, на рынке недвижимости все 90-ые годы процветали криминальные схемы отъёма квартир, ставших собственностью граждан.

Но к началу нового века, практически все коммунальные квартирыв центре городов были расселены. Часто для расселения этих квартир использовались убийства, поджоги, вывоз в отдалённые деревни собственников, люди просто исчезали. Не гнушались поддельными дарственными и завещаниями.

Все отдельные квартиры, где жили одинокие люди и алкоголики, тоже стали редкостью. И тоже были давно прибраны к рукам ушлыми риэлторами и компаниями недвижимости. Покупать квартиры в новостройках люди не очень хотели – как из-за высокой стоимости, проблем с получением свидетельства о собственности на такую квартиру, так и из-за неудобства при вселении, ведь ремонты квартир там могли идти годами, а это и постоянный шум, и постоянный строительный мусор. Вторичный рынок был предпочтительнее для покупателей.

У большинства же граждан остались в общей собственности квартиры, где они были долевыми собственниками, приватизированные или купленные семьёй.

В СССР с 1962 года все квартиры проектировались для проживания одной семьи, с одной кухней, ванной комнатой и туалетом. Именно такими квартирами и владеют в России люди. Сегодня, согласно закону, в таких квартирах доли нельзя продать, так как выделить долю в помещении, где нельзя сделать ещё один выход и разделить места общего пользования тоже по закону нельзя. Невыделенная доля в недвижимости вообще продаже не полежит. Рынок недвижимости встал.

Срочно риэлторам, компаниям недвижимости надо было искать выход. И он был найден.

В 2001 – 2002 году компания ИНКОМ-недвижимость начала агрессивную компанию по кабельному телевидению и в СМИ. Юристы компании убеждали собственников отдельных квартир в том, что они легко помогут совладельцам разъехаться и разменять квартиры, а юридическую поддержку в судах,нотариате, росреестре они обеспечат и все риски возьмут на себя, выкупив невыделенную долю в отдельной квартире.

На самом деле юристы компании вводили людей в заблуждение, пользуясь их правовой безграмотностью. Но надо отдать должное тому, что они сумели убедить буквально всех, что можно продать невыделенную долю руководствуясь частью 2 статьи 246 Гражданского Кодекса РФ и статьёй 250, хотя это общие статьи, которые имеют отношение к имуществу с выделенными долями. В этих статьях неуточняется вид имущества. Оно может быть движимым, недвижимым, делимым, неделимым. Это может быть акционерное общество или многоквартирный дом, где таким выделенным фрагментом является квартира, или другое имущество в виде ценных бумаг, денег, коллекций.

Например, все владельцы квартир в многоквартирном доме являются его долевыми собственниками и владеют совместно такими местами общего пользования как лестницы, лифты, подвалы, крыши, придомовая территория. Как видно из этих статей, в них не указано о каком именно виде имущества идёт речь.

В статье 246 ГК РФ написано, что:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевойсобственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчужденииправил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 250 ГК РФ гласит, что:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и другихусловий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

(Хотя судьям, на самом деле, наплевать и на преимущественное право покупки. Они всё равно не переводят права на совладельца квартиры и всё равно делают квартиру коммунальной. Рейдеры не заинтересованы в том, чтобы семья выкупила долю у своего родственника, они тогда останутся без прибыли).

Ещё рейдеры и примкнувшие к ним пособники из правоохранительных органов очень любят цитировать статью 209 ГК

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия…

тут их цитирование прекращается, хотя дальше идёт такойтекст

не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Люди, ставшие жертвой квартирных рейдеров, намеренно обращались во все инстанции с целью получить вразумительный ответ от правоохранительных органов. Но во всех ответах тиражируется ссылка на статью 209, 246, 250 ГК РФ.

Таким образом, в оборот на рынке недвижимости были введены невыделенные доли в квартирах!

Вот такие у нас в России крутые юристы! Они всерьёз считают, что одни статьи Гражданского Кодекса могут наделять человека правом нарушать другие статьи Гражданского Кодекса.

На самом деле такие объекты как квартира, выдел доли в которой невозможен в натуре, являются неделимыми вещами. И собственник доли втакой квартире может получить компенсацию за эту долю только другими сособственникам этой квартиры по статье 252 ГК.

Нельзя продать такую недвижимость, у которой отсутствуют границы. Это чётко указано в статье 554 ГК РФ – «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».

Никакое постороннее лицо, не являющееся членом семьи, неможет появиться в отдельной квартире НИКОГДА!

Вот так квартирные рейдеры обошли закон, уверяя всех ибесконечно тиражируя в СМИ то, что закон плох, и закон позволяет превращатьотдельные квартиры в коммунальные, в бараки и общежития.

На самом деле, позакону, продажа невыделенной доли ипередача прав на долю постороннему лицу, не только нарушает права совладельцев квартиры, но и препятствуют осуществлению членами семьи их законных прав, они содержат в себе всепризнаки уголовного преступления. Ведьрейдер приобретает право на долю, принадлежащее только членам семьи, именнопутём обмана и злоупотребления доверием, а это уже уголовная статья –мошенничество.

Дальнейшие действия рейдера – угрозы, создание невыносимыхжилищных условий для совладельцев с целью заставить их совершить невыгоднуюсделку, классифицируется как вымогательство.

Если, лет десять назад, занимающихся квартирным рейдерствомпредставителей бизнеса, таких как компании недвижимости и банки, специализирующиеся на вторичном рынкежилья, было немного, то сейчас оченьмногие агентства недвижимости и частныеинвесторы массово подсели на квартирное рейдерство.

Суть рейдерства состоит в том, что бы получить материальнуювыгоду не оплачивая реальную рыночную цену за недвижимость. Вообще квартирноерейдерство характеризуется особым цинизмом, так как оно направлено противграждан, которые зачастую не имеютличных юристов, более того, цена вопроса – крыша над головой.

Характерно использование рейдерами для реализации своихпреступных планов регистраторовросреестра, судов и сотрудников правоохранительных органов. Ведь мало простозахватить имущество, надо еще получить его в собственность.

При захвате квартир рейдеры пользуются низкой грамотностьюнаселения и выбирают жертву исходя из того, что в суде объект агрессии не сможет в должной меревоспользоваться своими правами, а потому судья вынесет решение в пользузахватчиков, которые смогут различными способами, включающимивзятку судье, протащить своюпротивозаконную позицию.

Это ещё очень и очень выгодно. Схема квартирного рейдерствапростая.

У совладельца доли в квартире, который намерен расстаться сосвоими сособственниками, за смехотворные деньги покупается доля. Иногда используется ложное оформление договорадарения доли, чтобы избежать осведомлённости других собственников квартиры отом, что доля продаётся.

Договор дарения или купли-продажи доли оформляется унотариуса, как правило, своего. Затем этот договор несут в росреестр нарегистрацию этой сделки.

ВНИМАНИЕ!!! Именно в росреестре происходит легализациянезаконного договора купли-продажи доли!

Именно здесь совершаются действия, придающие документу юридическую силу. Покупателю выдаютсвидетельство о собственности на долю в праве на квартиру, на основании незаключённого договора.

Дело в том, что регистрация права собственности происходит вдва этапа: сначала регистрируют сам договор купли-продажи, а потом, после тогокак имущество будет вручено покупателю и составлен акт передачи этогоимущества, регистратор регистрирует право собственности на недвижимость.

Регистратор обязан проверить сделку на юридическую чистоту.Он обязан отказать регистрировать договор купли-продажи доли, в которомотсутствует предмет договора. Более того законом предусмотрена только продажаквартиры или части квартиры, но не доли. Однако, регистратор регистрирует дажепродажу 1/100 доли в квартире и даже 100 человекам. Создаёт и множит коммунальныеквартиры и бараки.

Например, Тольяттинецподарил свою долю в квартире 100 людям

Каждый человек получилот 1,5 до 8 квадратных сантиметров жилплощади

ПрокуратураАвтозаводского района Тольятти занялась ликвидацией очередной "резиновойквартиры". Предприимчивый житель Автограда Александр Ермаков умудрилсяпрописать на своей жилплощади более 100 человек.

У мужчины всобственности было примерно 2,9 квадратных метров жилья в квартире. На своюдолю он заключил 102 договора дарения на посторонних граждан. Каждый из нихполучил от 1,5 до 8 квадратных сантиметров жилплощади. Все сделки былиофициально зарегистрированы. Благодаря этим сантиметрам люди получали право напрописку в квартире. За это Александру Ермакову выплачивалось от 1500 до8000 рублей.

На данный момент судуже расторг 75 договоров дарения. Еще более 20 исков прокуратуры находятся нарассмотрении, сообщает пресс-служба регионального надзорного ведомства.

http://www.kp.ru/online/news/1491215/

Далее действия рейдеров различны и зависят от того, к какойгруппе они принадлежат. Представители компаний недвижимости предпочитаютдействовать с помощью суда и судебных приставов. Выждав несколько месяцев, ониподают в суд на то, что якобы совладельцы квартиры препятствуют их проживанию вквартире, не впускают, не дают пользоваться своей собственностью. На этомосновании они просят определить порядок пользования квартирой и вселить ихтуда, не чинить им препятствий. И совладельцы квартиры только в суде узнают отом, что доля продана или подарена постороннему лицу, квартира превратилась вкоммунальную по факту, но осталасьюридически отдельной.

Для людей начинаетсянастоящий ад, хождение по судам, обращение в правоохранительные органы, боязньоставить квартиру и детей, ощущение абсолютной беззащитности передрейдерами, на стороне которых стоят исуды, и правоохранительные органы, не желающие вмешиваться и разбираться.Полиция ссылается на то, что рейдеры имеютправо на всё, так как у них есть это самое свидетельство о собственности надолю, хоть 1/1000, выданное росреестром.

Рейдеры, действующие, как правило, в группе людей скриминальным прошлым, под руководством юридически грамотного лица, которымчасто бывает адвокат, без суда иприставов спиливают дверь и врываются в квартиру. Они уверены в своей безнаказанности, и в том, что полиция не будет вмешиваться.

Следующий шаг – это склонить совладельцев квартиры к продажевсей квартиры целиком, при этом поделив деньги согласно доле каждого. Прибыльсоздаётся за счёт финансовых потерь продавца доли, который первым продал своюдолю рейдерам. Рентабельность такой мошеннической схемы очень высока – от50% до 300 % вложенных средств. Доля ведь покупается какнеликвид, то есть актив очень плохого качества.

Если рейдерам не удаётся мирно обмануть совладельцев, тоиспользуются уже другие средства, такие как принуждение к совершению сделкипутём запугивания, избиения, угрозами жизни и здоровью совладельца и его близким.

Меняется и цель, вымогать уже начинают не согласие напродажу всей квартиры, а на покупку у них их доли по завышенной цене илипринуждают продать им остальные доли по явно заниженной цене.

Как пишут, столкнувшиеся с квартирным рейдерством « Не вернополагать, что на удочку квартирных рейдеров могут попасть только одинокие, неимеющие наследников пенсионеры. На практике потерять собственность может любойчеловек, например, из-за конфликта в семье. Для этого нужно только что быобстоятельства сложились нужным образом и хотя бы один из участников общейдолевой собственности на фоне конфликта потерял бы желание использовать своюдолю.

Общая долевая собственность обычно возникает во времяраздела имущества супругов или же в процессе наследования объектанедвижимости несколькими людьми. Лицо, продавшее свою долю, получает за неёнебольшие деньги и избавляется от надоевшего родственника, с которым у негопроизошёл конфликт, по-существу «заказывает» своего родственника рейдерам.Рейдер же надеется со временем получить в собственность всю квартиру, причём поцене, намного меньшей рыночной.

Таким образом, оставшийся в квартире участник общей долевойсобственности получает на свою голову соседа, который всеми силами пытаетсясоздать для него абсолютно невозможные для проживания условия.

По наиболее типичному сценарию в дальнейшем ситуацияразвивается следующим образом: в связи с тем, что рейдерство происходит натерритории родного дома, выдержать его практически не представляется возможным.Более того, выбирая жертву, квартирные рейдеры тщательно собирают о ней всювозможную информацию. Доведенный до крайнего отчаяния человек принимаетединственное, как ему кажется, возможное решение, а именно – продать, и какможно скорее свою долю. Однако, к сожалению, найти покупателя с подобнымсоседом практически невозможно. Спустя некоторое время собственник понимает, что его долю в квартиререально готов выкупить только его новый сосед и естественно, практически забесценок, полученных от такой сделки средств, в самом благоприятном случае, хватит на комнату в неликвидном районе города. Альтернативой в данномслучае может быть лишь выкуп доли у рейдера, однако цена этой доли будет сильнопревышать рыночную.

Квартирные рейдеры воздействуют на психику собственниковогромным количеством способов. Они могут менять замки или сдавать принадлежащуюим долю в аренду, а также прописывать к себе различных людей в любомколичестве, в этом случае купленная рейдером доля может делиться на абсурдномалые части и продаваться заинтересованным лицам. Хотя это всё незаконно, нополиция не вмешивается – она всегда на стороне рейдера.

Общественная палата РФ ещё в 2006 году предупредила о том,что квартирное рейдерство угрожает жизни граждан и "по сговору с рейдерамиможет быть вынесено заведомо неправосудное судебное решение в пользурейдеров"

Люди, их дети и близкие беззащитны, так как у рейдеров есть"законный" доступ в квартиру. Попытка защититься может закончитьсядля владельцев квартиры сфабрикованным уголовным делом.

Люди попадают в экстремальные условия существования. Анеизбежное следствие экстремальных ситуаций – это разрушение базовойпотребности человека – потребности в безопасности. Это приводит к тяжёлымпоследствиям: стрессу, невротизации, депрессии, потере веры в справедливость, всебя, в государство.

Ученые из СШАвыяснили, что нерешенность квартирного вопроса приводит к снижению иммунитета учеловека. В исследовании ученых приняли участие 152 человека в возрасте от 18до 55 лет. Анализ показал, что каждый год жизни, прожитый в съемном не своемжильем, увеличивал заболеваемость на 9%.

Согласно Конституции РФ, государство выступает гарантомбезопасности человека и гражданина. Его охрана и спасение от кого-либо иличего-либо жизненно неприятного, враждебного, опасного реализуется на основедействия соответствующего аппарата государственной власти и представляет собойсистему организационно-правовых мер.

Но мы наблюдаем совсем иное, рядовой гражданин не можетнайти защиту своих прав нигде!

Странно, что праваодних собственников государство защищает – квартирных рейдеров, которые создаютсоциальную напряжённость. Права добросовестных собственников, которые не хотят превращать свои квартиры в коммунальные, государство защищать не желает.

И даже обвиняет их в злонамеренном злоупотребление своимиправами.

Хотя все мы понимаем на бытовом уровне, что порядочный идобросовестный гражданин не будет лезть жить в чужую семью, в незнакомый дом ипользоваться семейными ссорами для того, чтобы нажиться.

Зачем судебнаявласть вводит нас в заблуждение? Почему суды в лице государства насильнопринуждают жить нас в одной квартире с рейдерами, подвергая нашу жизньсмертельной опасности? Зачем государство в лице судов превращает добротныеквартиры в коммунальные? Обесценивая, таким образом, нашу собственность? Почемубездействует прокуратура и полиция? Кому выгодно разрушать семьи? Зачемпревращать отдельные квартиры в криминальную точку, в «резиновые» и способствовать социальной нестабильности?Кому выгоден оборот долей в праве на неделимое имущество, и кто запустил воборот невыделенные доли в квартирах?

Почему все, кто столкнулся с этим кошмаром, ощущаютсильнейшее противодействие со стороны власти, нежелание отвечать по существу,молчание и отписки.

Почему исполнительную власть не волнует то, что эта практикапротиворечит заявленному ею курсу на искоренение коммунальных квартир.

Почему столь наглая и прозрачная схема рейдерства до сихпор, несмотря на многочисленные жалобы, не привлекла внимания исполнительнойвласти. Как и то, что правовым нигилизмом страдают, в первую очередь те, ктообязан защищать наши права. Безусловно, наши жалкие метры – это не заводы,дворцы, пароходы. Но кому-то и они очень, и очень нужны.

Наличие собственного жилья – это основа и критерий качестважизни народа. Собственный дом – это самая священная собственность!

Жилище, плохие жилищные условия во все времена являлисьодной из основных причин, приводивших к взрыву недовольства населения.

Традиционно считается, что дом нужен для создания семьи, дляпродолжения рода, личной безопасности, неприкосновенности частной и семейнойжизни, повышения качества жизни. Прежде чем заниматься профессией, человекдолжен иметь жилище, одежду, еду…. Это ключевой вопрос, это показательотношения государства к гражданину. Это показатель социальной эффективностигосударства. Все социальные революции начинались с недовольства ужасающимиусловиями жизни людей.

Наше государство с этим не только не справляется, но ипостоянно и планомерно создаёт эти ужасающие условия для людей. Результат –демографический кризис, разводы в семьях, отказ от рождения детей.

К нам теперь могут подселить больного туберкулёзом, болотнойлихорадкой, проказой, опасного психопата, штук 20 мигрантов…

ПочемуСледственный Комитет отсылает нашижалобы на неправосудные решения о вселении рейдеров к нам в дома, обратно всуд, и там их, без зазрения совести подшивают в эти же дела?

Почему СК не считает нужным проводить антикоррупционнуюэкспертизу схемы квартирного рейдерства? И без разъяснений и не по существуотвечает нам, что не находит коррупционной составляющей в действиях рейдеров,судей и бездействии полиции, хотя это очевидно даже на бытовом уровне и явлениеквартирного рейдерства признаноофициально на основе анализа поступающей информации от граждан в Общественнуюпалату РФ.

Почему государство не в состоянии понять простую истину –бездействие в отношении квартирного рейдерства, признание возможностигосударством принуждать граждан жить в одном жилище с посторонними людьминарушает не только законы РФ, но и статью 8 Конвенции о защите прав и основныхсвобод человека, право на уважение его личной и семейной жизни и егокорреспонденции. Такое вмешательство со стороны публичных властей недопустимо.Оно допускается только в интересах государственной безопасности, общественногопорядка, защиты прав других лиц.

Получается, что три ветви власти дружат против народа, аборьба с коррупцией – фикция. Как и плачь судебной власти о своейнезависимости. Видимо, речь идёт о её независимости от народа.

Президент считает, что моральный авторитетгосударства – это базовое условие развития России. Но когда гражданин науровне основного права на жильё сталкивается с противодействием со стороныгосударства в реализации этого права и прямое нарушение закона, об авторитетевласти говорить не приходится.

Социальное напряжение в связи с квартирным рейдерством нарастает.

Голосуем тут.